Come si calcola il valore di mercato dell’immobile....

 

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VALUTA

 

Quando si decide di acquistare casa o prendere in affitto un immobile ad uso abitativo è necessario effettuare una corretta valutazione immobiliare. In tal caso l’esperto, il valutatore immobiliare, deve far riferimento al valore di mercato dell’immobile. Secondo quanto stabilito dal “Codice delle valutazioni Immobiliari” il valore di mercato di un immobile altro non è che:

“l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti”.

Usando una formula matematica, il valore di mercato è dato da: Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito.

Superficie commerciale

La superficie commerciale è il parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni ed equivale alla superficie convenzionale vendibile. Essa è data dalla somma di:

  • superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri.
  • superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
  • quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte- sottotetto, box, ecc.).

Della superficie commerciale, necessaria al fine del calcolo del valore dell’immobile, se ne parlerà in maniera più approfondita nella prossima lezione.

Le quotazioni al metro quadro (OMI)

La quotazione al metro quadro di un immobile si riferisce invece ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI) che a loro volta tengono in considerazione la relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.

I coefficienti di merito

I coefficienti di merito invece sono quelli relativi alle caratteristiche dell’immobile e attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale.

Ecco i principali coefficienti di merito:

  • stato locativo: abitazioni libere ( coefficiente di merito 100%); abitazioni locate a canone libero ( coefficiente di merito -20%); abitazioni locate stagionalmente ( coefficiente di merito – 5%)
  • piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza); pinto terra o rialzato ( -10% con giardino e -20% senza giardino): piano primo (-10% con e senza ascensore); piano secondo ( -3% con ascensore; -15% senza ascensore); piano terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore); piano superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore); ultimo piano (+10% con ascensore; – 30% senza ascensore); attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore).
  • stato di conservazione: da ristrutturare (-10%); buono stato (0%); ristrutturato (+5%); finemente ristrutturato (+10%); finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%).
  • riscaldamento: autonomo (+5%); centralizzato (0%); centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%).
  • luminosità: molto luminoso (+10%); luminoso (+5%); mediamente luminoso (0%); poco luminoso (-5%).
  • esposizione e vista: esterna panoramica (+10%); esterna (ù+5%); mista (0%); interna (-5%); completamente interna (-10%).


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